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收购上海元博酒店 远洋资本以“市场化债转股”路径求解不良资产处置

时间:2020-01-10

谈到“不良资产”,许多人将其等同于“不良资产”,但事实正好相反。

权威统计数据显示,1994年1月至2017年4月,在全球15年的众多对冲基金策略中,不良证券投资策略的累计回报率高达698.74%,年回报率为9.31%,仅次于全球宏观对冲策略;此外,波动最小,回报最稳定。在一年、三年、五年和十年的投资周期中,全球不良资产基金的内部年化回报率在11%和16%之间波动,标准差仅为2.8%,是所有基金类型中最低的。

由此不难看出,“不良资产”作为典型“逆向经济周期”属性的投资目标,具有投资价值相对隐性、股票价值提升空间大、稳定回报风险低等投资特点。

近日,中国领先的另类资产投资管理公司海洋资本(Ocean Capital)宣布,已正式完成收购和交付的上海袁波酒店项目,是不良资产投资中不良资产处置的典型案例。

在收购过程中,远洋资本贯穿并主导着不良资产处置的整个周期,从项目收购、尽职调查、合同谈判到交付和自我维持运营的完成。这在我国资产管理界尚处于起步阶段,很少见,为全面解决不良资产提供了一个可借鉴的成功范例。

“体验力量”打造难处置资产“从石头到黄金”

事实上,海资已经不是第一次涉足一线城市商业地产的“难处置资产”。

早在2016年8月,远洋资本就宣布,以低于市场价格的价格通过合法拍卖赢得了上海科恩国际中心项目,并将在商业地产运营和服务领域专业积累的基础上,对科恩国际中心进行自我持续的改造。2017年,海洋资本通过自我持续改造,将海洋地产收购的上海东海商业中心项目改造为“上海海洋商业大厦”,使其“转型”成为上海新的商业地标之一。

不难看出,海洋资本收购/改造项目的来源是独特的,无论是科恩国际还是上海海洋商业大厦。例如,科恩国际项目最初是中国华融旗下的不良资产处置项目。2016年3月,华融与远洋运输集团签署战略合作框架协议。该项目也是双方签署战略合作协议以来的首次成功合作。

不仅华融,东方、新达等四家国有资产管理公司都以不同的形式与海洋资本合作。“资产管理公司实际上是一个相对较小的圈子,“买入”和“卖出”通常是一群人。因此,在这个圈子里,同行评价和公众赞扬非常重要。”海洋资本副总经理周岳表示。

成功收购一系列商业地产项目,包括上海海洋商业大厦和科恩国际中心,让市场第一次对海洋资本的能力有了具体的了解。与此同时,海洋资本(Ocean Capital)房地产投资团队在收购交易中表现出的“诚信、专业、开放、进取”的工作态度和专业精神,使得这家短期参与“不良资产”处置的另类资产管理公司获得了同行的认可。

此后,遍布全国的省级和地方特许资产管理公司也与海洋资本建立了不同层次的信息交流和业务联系机制。

袁波酒店项目就是这样“引进”到海洋之都的。“我首先了解到,袁波酒店项目是通过资产管理公司进行的,该公司目前正就债务问题与酒店债权人联系。”据运营该项目的海洋资本房地产投资团队的投资经理称,当时,袁波酒店因多次债务违约而关闭了一段时间。

寻找具有投资增值潜力的资产目标只是处置不良资产的“第一步”。

核心难点在于不良资产处置的总体设计

过去,市场上的其他机构大多选择通过债务重组、纯债务投资的合并和转让或分别与债权人和债务人达成协议的股票和债券组合来处置不良资产组合。然而,在与四家资产管理公司和为袁波酒店提供M&A贷款的银行机构进行多次讨论后,海洋资本最终选择了更难处理和持有的“市场化债转股”。

所谓“面向市场的债转股”,是指通过债转股将债权人以前持有的债权转化为股权的方式。收购权益(即资产控制权)后,收购人通过自我维持的转化、资产退化等方式,在资产价值增加后退出,从而从资产增值中获得一定的利润。

这种全周期交易方式在中国的资产管理圈很少见,目前仍处于发展的初级阶段。原因是在:获得对资产的实际控制权后,机构必须通过自我维持的转化和运营能力提升资产价值,以弥补早期债务处置和融资贷款的成本,最终实现利润。由于交易结构复杂,交易格式升级困难;此外,该项目持有期长,退出风险高,因此进入门槛自然“随潮而升”。

“从反面来看,正是因为处置困难和门槛高,像我们这样专业能力强、资源协调能力强的资产管理公司才创造了难得的机会。”周岳指出。

近三个月来,几乎所有负责该项目的远洋资本房地产投资团队成员都频繁往返于北京和上海之间。经过对袁波酒店及其周边地区5公里范围内同一商业地产的深入探索和整理,海资房地产投资团队结合袁波酒店自身特点,初步确定了将袁波酒店改造为“以公寓为主体、以商务办公为辅助的综合性商业实体”的整体改造思路。

“在对酒店的客户群构成、运营模式和定价体系进行建模和分析后,我们最终确定了一个‘三合一’的项目改造计划。”据上述房地产投资团队负责人介绍,由于项目辐射区商业氛围浓厚,空间丰富,酒店1-3层将在保持原有商业格局的基础上进行改造。在4-7楼,根据以往的商业地产经营经验,确定不适合招商引资。团队决定根据WeWork模型重新划分租赁区域,以创建一个共享的办公空间。在8-27层,考虑到项目周围公寓产品的稀缺,决定将其改造为长期租赁公寓,然后通过持有/整体销售计划收取现金。

随着最终交付的完成,远洋资本与远洋集团公寓团队正式合作,整合行业顶级商业地产运营、管理和招商资源,使袁波酒店项目成为城市的“新地标”,充分展现上海城市特色,吸引优秀企业和品牌商家。

Conclusion

正如华尔街流行的投资哲学所说:“任何资产都可以是一个好的投资目标,只要你在购买时对它有一个全面的了解,而且价格足够低。”

远洋运输集团副总裁兼远洋运输资本总经理王宏慧在接受采访时指出,“收购袁波酒店项目是远洋运输资本通过不良资产处置收购“低价优质”房地产、探索上海科恩国际中心项目后城市存量更新和业务改革的又一次成功尝试和突破。”

“该项目的成功完成最终归功于海洋资本团队对市场的敏锐把握、快速的决策和执行能力、丰富的运营和管理能力以及强大的资源协调能力。”王宏慧说。

正是基于上述优势,远洋鸭舌帽

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