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农村土地涨价:一亩地卖百万元,受益者是谁?

时间:2020-01-21

在城乡二元土地制度的背景下,中国农村土地多年来一文不值,但也有例外。

国土资源部部长蒋大明曾在《人民日报》发布文件,称农村土地征用、集体建设用地入市和宅基地制度试点改革应审慎稳妥地进行,以激发农村活力。这三个试点项目于2015年启动,进展顺利。截至今年4月底,97宗约1277亩农村集体经营性建设用地已进入市场,总价15.7亿元。

这里透露了一个重要信息,即农村集体经营建设用地的价格,15.7亿元换1277亩土地,相当于每亩123万元左右。

蒋大明说,市场改革提高了农村建设用地的节约集约利用水平,丰富了集体土地所有权的实现形式,增强了农民集体和农民群众的购买意识。

作者不确定如何理解这里的“收购感”,即农民收入的增加?事情可能没那么简单。

这100多万元的价格与过去相比确实增加了很多。尽管与国有土地的天价相比,它还远远不够,但与较低的征地补偿相比,它仍在“涨价”。

但是,上述试点只限于少数地区,全国大部分农村土地的价格实现方式变化不大。

话说回来,中国的农村土地值多少钱?解释这个问题不容易。中国的土地制度实际上非常复杂。按所有权划分,有国有土地和集体土地,按土地用途划分,有建设用地和农用地。这样,就会有各种类型的土地,如国有建设用地和集体建设用地、国有农业用地和集体农业用地,而且每种类型的土地的价格都会非常不同。

此外,由于中国幅员辽阔,经济发展程度不同,各国的地价会有很大差异。一般来说,无论土地类型如何,北京、上海、广州和深圳等发达地区的土地都可能比西部贫困地区的土地更贵。

当然,这种差异也很容易被外界理解和接受。就像这样,尽管人们不谈论高和低,他们出生的家庭条件总是不同的。例如,当北京的一块国有建设用地以天价出售时,青海的农民不会嫉妒。他们不会指望他们的农田卖得更多。

但是总有一些事情很难理解,甚至很可怕。

例如,在东部一个大城市的郊区,两块相邻的集体农地,其中一块被政府征用为国有建设用地,每亩将花费数万元或更多。从那以后,土地被政府卖给了房地产开发商,价格可能会达到数百万元。

注意这里的演变过程:农地被征用(数万元),被政府出售(百万元)。这里的价格有两个数量级的变化。

此外,另一个重要的问题是,谁将拥有这两笔钱?

让我们从数百万美元开始。既然农地被征用,变成了国有土地,既然是国有的,那么转让所得的钱也是国有的吗?事实是,这笔钱大部分归地方政府所有,除了一些需要上缴给国家的税收。在北京、上海和深圳等大城市,近年来土地销售收入一般在数百亿元人民币,甚至超过1000亿元人民币。

那数万美元将会分发给谁?人们普遍认为所有的土地将分给33,354名农民,但实际情况如何?

因为土地原本是集体农业用地,即集体所有,农民只是土地经营权的承包商。如果政府想收购土地,土地收购资金将通过集体账户分配给农民。在这个过程中,村集体或乡集体不可避免地会拦截土地。

2010年,国土资源部发布了《关于进一步做好征地管理工作的通知》,特别强调:何时申请土地

我们不知道。由于不能买卖,只能自用或转租,转租后只能用于农业用途(不能建房出售),东部地区此类农业用地的转租成本约为每亩土地每年数百元至一千元。

转租也有风险。在我居住的地区,有农民转租他们的农田。然而,由于租户管理不善,他们已经好几年没有支付租金了。

从这个角度来看,大约有两块土地,一块被征用,农民们赚了几万元,另一块不能买卖,只能使用或转租,年收入1000元。这两者之间仍有很大的差距。

这是现实。国有土地可以在土地出让过程中由双方共同定价。谁决定农村土地的价格?会是农民吗?

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