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房产市场供需总体平衡,房价整体快速上涨基础不存在

时间:2020-01-27

今年以来,一线城市的房地产市场在数量和价格上都出现了大幅上涨,但这并不意味着房地产市场将回到“大踏步快速增长”的时代。近年来,随着房地产市场供求关系变得更加平衡,政府宏观调控政策更加合理,房价整体快速上涨没有依据。

6月和7月是房地产市场销售的传统淡季,但许多热门城市正经历淡季销售情况。在杭州,不仅新建商品房数量连续第四个月超过10,000套,而且今年7月底房地产市场的“高存量”也首次降至150,000套的最低水平。在深圳,6月份一个月共售出套二手房,同比增长261%,仅次于2009年11月的历史峰值.随着房地产市场的反弹,住宅开发投资的增长率在一年半以来首次出现反弹。

业内人士表示,2014年沉寂之后,随着一系列房地产市场优惠政策的实施,需求强劲的一线城市新建和二手房的数量和价格一起上涨,房地产市场呈现复苏迹象。然而,这并不意味着全国房地产市场将回到“大踏步快速增长”的时代。从2003年到2013年,我国商品房的年销售量和销售面积大幅增加。市场基础不再相同,增长率下降是不可避免的。

住宅开发投资增长加快

春江水暖鸭先知。住宅开发投资作为反映房地产市场繁荣指数的重要指标之一,经历了长期以来的增长率回升。国家统计局的最新数据显示,今年前7个月,全国房地产开发投资同比增长4.3%,1月至6月下降0.3个百分点。今年以来,每月投资累计增长率逐月下降,显示房地产开发投资趋于稳定的迹象。

特别值得一提的是,经过一年半的下降,住宅投资的增长率开始回升。同比增长3.0%,从1月至6月上升0.2个百分点,这是自2014年以来的首次反弹。住宅投资占全国房地产开发投资的三分之二以上,其增速将对下一步全国房地产开发投资产生拉动作用国家统计局投资部高级统计师李娇说。

与此同时,住宅销售在头7个月也迅速增长。1-7月,住宅销售面积5300.9万平方米,销售额3488.4亿元,1-6月分别增长6.9%和16.8%,远远高于办公楼等其他用途商品房的销售增长率。

李娇表示,销售市场的改善为房地产开发企业提供了强大的资金支持,并将增强他们对开发建设的信心。与此同时,尽管房地产开发景气指数仍处于历史低位,但已连续两个月反弹。

此外,前7个月,重点城市商品房销售面积增长8.2%,比非重点城市增长3.5个百分点;销售额增长18.6%,比非重点城市高出11.3个百分点。这表明,虽然一线重点城市的房地产市场已经回暖,但三线和四线城市仍面临更大的库存压力。

房地产市场供求总量平衡

70个大中城市住宅销售价格的最新变化表明,除了北方、上海、广州和深圳的房价环比上涨更多之外,一些非一线城市的房地产市场销售也大幅增长。今年1-7月,深圳、宁波、杭州的销售面积增长50%以上,销售额增长70%以上,带动40个重点城市的销售市场表现明显优于非重点城市。专家表示,这表明房地产市场反弹的迹象更加明显,而且反弹的范围

总的来说,我国房地产市场的供给从过去的总体紧张和某些地区的紧张,到今天的总体宽松和某些地区的过剩。当供应速度远快于需求时,很难看到房地产市场像2009年那样大幅上涨。即使是在供应紧张的一线城市,如北上官景山,有限的购买政策也控制着需求规模,从而抑制了房价的快速上涨。例如,北京最近出台了提高通州区购房门槛的政策,这对稳定房价起到了重要作用。

投机性需求不会大量进入。

在房地产市场供求总体平衡的情况下,房价为什么会上涨?对此,邓玉松认为,重要原因是一些优惠政策的实施和一些住房金融政策的变化。

邓玉松进一步解释说,一线城市的房价对金融政策更加敏感。在正常情况下,一线城市供应紧张,市场只需保持强劲。当首付降低时,会刺激一些购买需求。因此,对于一线城市,为了避免市场过热,应该实施相对中性的住房金融政策。

然而,一些专家认为,当前房地产金融政策的调整是回归市场。此前,为了抑制房地产市场的投机性投资需求,一些改善的需求“因失误而受损”。然而,最近出台的一系列优惠政策恰恰是为了在抑制投资投机和保护紧迫和改善需求之间找到更好的契合点。

资本的利润驱动性质使得一线城市的房地产市场成为投资者的首选。在目前房地产市场前景看好的情况下,是否会有大量的投机需求?在这方面,行业专家表示,这不太可能。首先,一线重点城市的限购政策尚未取消,投机性需求大规模进入的条件不存在。其次,投资有风险。随着近年来房地产市场的起伏,投资房地产市场越来越困难。此外,随着房地产税收落地预期的增强,投资者将变得越来越谨慎。

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