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摩根大通大连项目折戟 房地产私募基金风险浮现

时间:2020-01-10

2009年末出台的严格的房地产管制政策已经持续了近三年。受监管政策影响,房地产企业销售收入放缓,信贷困难加剧,再融资和海外债券发行渠道基本关闭。此外,国家有关部门对房地产信托业务进行了严格检查,房地产企业的融资环境趋于紧张。

房地产私募股权基金是指专注于房地产的私募股权基金。它是私人房地产资产收购或开发的一种投资模式。在资本压力日益增大的情况下,房地产私募基金赢得了众多房地产企业的青睐,并取得了一定的发展。特别值得注意的是,摩根大通(JPMorgan Chase)和摩根士丹利(Morgan Stanley)等海外金融巨头抓住机会入侵中国,投资房地产企业的大型私募股权基金,试图在中国快速城市化进程中从房地产开发中获得红利。

在房地产私募基金行业面临历史性发展机遇的同时,也应该注意到,在我国制度和法律体系不完善、金融市场体系不完善的背景下,这种相对新颖的投资模式中存在的问题逐渐暴露出来,并体现在所涉及的各方和各个环节。摩根大通大连项目的失败清晰地揭示了监管常态化背景下房地产私募股权基金的风险。

我们相信,房地产私募基金将成为中国房地产企业的重要资金来源之一。为了推动这一新投资工具的发展,房地产私募基金公司必须强化“股权”投资模式,参与项目运作。政府部门必须指定监管部门;建立健全法律法规体系,完善监管体系。

摩根大通击败大连,专注于金融投资带来致命伤害

据《华尔街日报(博客,微博)》报道,摩根大通旗下的一只基金投资8000万美元控制大连的皇家山项目(Royal Hills Project),这是大连的一座豪华住宅楼。英国银行渣打银行为该项目提供了1.4亿美元贷款的绝大部分。根据销售不佳导致的贷款违约,渣打银行今年夏天取消了该房产的止赎权,因此该基金失去了该项目。

据悉,该建筑于2011年9月开业时,价格高达元/平方米,面积从110平方米到600平方米不等。总共有270套精装房。虽然开盘后折扣有所增加,最低售价达到25,000元/平方米,下降了28.57%,但自开盘以来市场一直极度低迷。

摩根大通击败大连主要有以下两个原因:一是缺乏对大连市场的深入分析和研究,在项目的早期阶段参与不够。摩根大通在施工期间接管玉兰山项目;当时,大连的市场已经受到监管的影响,呈现出下降的迹象。项目的住房面积太大,价格太高,这显然是不合适的。第二,注重财务投资不善于项目管理和运营。名义上,房地产私募股权基金的投资方式应主要是股权投资,但实际操作中主要是债权投资。私人房地产基金“公有股和私人债务”的运作模式使相关人员关注金融投资,但他们对房地产项目的参与不够,从而失去了对市场形势的全面、深入的控制。可以说,专注于金融投资而忽视项目运作是房地产私募股权基金的致命伤害。这一次,摩根大通只专注于财务支持,并没有完全掌握大连项目的后续运作,包括房型调整、定价方案、营销等。最终导致投资失败。

房地产私募基金发展空间大,风险不容忽视。

2011年12月,住房和建设部政策研究中心课题组与高河资本联合发行《人民币房地产私募基金发展报告》。报告指出,目前国内房地产业70%的资金仍然来自预售和银行贷款,而直接融资

首先,市场发展和不成熟投资者带来的投机风险。一方面,国内房地产私募基金市场不成熟。从2010年开始,各种形式的私募股权基金如大型企业附属基金、金融机构附属基金、专业独立基金、企业联盟等纷纷涌入房地产领域。另一方面,国内基金投资者不成熟。在中国,房地产私募基金是一个新兴的问题。大多数投资者风险意识薄弱,给基金经理带来巨大挑战。

第二,配套法律制度不完善带来的灰色地带风险。房地产私募股权基金在中国是一种相对较新的投资模式。《证券法》、《信托法》、《证券投资基金法》没有明确确立私募股权基金的法律地位,也没有从法律层面明确界定相关各方的权利和义务。如果投资失败,投资者的权益就不能得到法律保护。

第三,该行业缺乏一个清晰的监管体系来带来管理不善的风险。目前,我国私募股权基金没有明确的主管部门,也没有明确完善的监管体系,监管责任也不明确。房地产私募基金、基金托管、信息披露等方式没有统一规定。各相关部门监管标准不同,导致私募基金监管混乱。

加强风险控制,促进行业健康发展。

私募房地产股权投资基金在其目前的发展中遇到了一些问题,但它必将成为未来房地产企业的重要资金来源之一。为了促进我国房地产私募股权基金行业健康可持续发展,我们提出以下建议:

首先,就房地产私募股权基金企业而言,有必要改变“公开股份和隐性债务”的运营模式,更加注重项目运营。从行业发展的角度来看,“股权”是房地产私募股权行业的未来趋势。在股权模式下,房地产私募股权基金将从市场分析、土地收购等环节开始介入。通过综合干预,他们将通过股权合作模式共同创造和分享投资收益。

第二,就政府而言,需要建立一个明确的监管部门,建立和完善法律法规体系,加强市场监管。政府监管部门应完善监管体系,通过制定专项法律将私募股权基金纳入法律监管范围,明确所有参与者的权利和责任。明确私募股权基金的地位、投资者资格、数量和分销渠道。监管部门应考虑私募股权基金自身的经营特点,加强对行业发展的引导和监管,有效降低市场操作风险和投机风险。

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